PC공법 아파트 재건축 안전진단 통과 유리할까 / 평촌 PC조 아파트 샛별한양 아파트

 

현 정권에서 재건축의 가장 큰 걸림돌은 안전진단평가이지 않을까. 문재인 정부에서 안전진단 요건을 강화시키면서 유력했던 재건축 단지들이 적정성 검토에서 탈락하는 일이 빈번하게 발생했다. 서울시장도 안전진단 규제를 완화해달라는 요구를 한바있으며 최근엔 여,야 대선주자들도 앞다투어 재건축 정비사업에 대한 공약을 내놓는 중이다. 

 

정부별 안전진단 배점표

안전진단의 항목 중 구조안정성은 배점이 가장 높으며 <건물의 내구력, 침하, 기울기> 등을 평가하는 항목으로 다른 항목들의 배점에 비해 매우 높다. 거주에 큰 불편함이 있어도, 가령 녹물, 누수나 주차 문제 그리고 층간 소음 등 주거 환경이 매우 떨어져도 건물 구조적으로 문제가 없으면 재건축을 할 수 없다는 뜻이다. 

 

 

안전진단은 예비안전진단-1차 정밀 안전진단- 2차 진단 (적정성 검토) 순으로 진행되는데 재건축을 추진하기 위해서는 A-E 등급 중 D등급 이하를 받아야한다. 1차에서 E등급이 나오면 바로 재건축이 확정되지만 D등급이 나오면 한번 더 적정성 검토를 하게된다.

이 적정성 검토도 2018년도에 새로 도입된 제도다. 지난 2018년부터 서울의 총 14곳의 단지가 안전 진단을 신청했지만 최종 통과한 단지는 4곳 뿐이다. 2015년-2018년 초 통과한 재건축 단지가 서울에서 56개였다고 하니 요건 강화 후 확실히 통과 단지가 적어졌다.

 

심지어 20년 이후 안전진단의 주체를 지자체에서 시,도로 변경하여 현장조사 강도를 높이기도 했다. 예를 들어 목동 6단지는 1차 안전진단에서 D등급, 적정성검사(2차 진단)에서 다시 D등급을 받아 최종 통과되었지만, 관리 주체 변경 후 안전진단을 진행한 목동 9단지의 경우는 C등급이 나와 탈락했다. 

 

이재명 후보와 윤석열 후보가 대선공약으로 내놓은 재건축 안전진단 규제완화는 현재 구조안정성 비율 50%를 25-30% 수준으로 대폭 낮추어 적정성 검토 통과가 쉬워지게 만들겠다는 것.

 

다음 정부가 재건축 요건인 안전진단 배점을 바꾼다곤 하나, 일단 현재 배점표로 봤을 때는 '구조안정성'이 재건축 요건 중 가장 중요한 것은 분명하다.그렇다면 구조안정성 배점을 잘 받기 위해선 어떤 조건이 유리할까?

 

PC공법이란 무엇일까?

PC공법 아파트는 현장에서 조립을 하기 때문에 조립식 아파트라고도 불린다. 공장에서 생산을 하기 때문에 외부 환경에 영향을 덜 받아 현장에서 타설하는 콘트리트 벽에 비해 강도와 품질이 좋다. 또한 현장에서 조립만 하면 되기 때문에 인건비, 관리비가 절감되는 효과가 있다.

 

PC공법이 위험한 이유

RC공법은 철근과 콘트리트를 사용한 일체식으로 서로 강접합되어 있어 진동에도 버틸 수 있고 안전하지만 PC공법 아파트는 시간이 지날 수록 접합 부위에 하자가 다수 발생한다. 특히 우리나라처럼 4계절이 뚜렷한 나라는 계절변화에 따라 온도, 습도차가 생기기 때문에 하자가 발생하기 쉽다. 심지어 빠른 신도시 건설을 위해 부실 시공이 잦았으며 꼼꼼하고 세심한 마감이 이루어지지 못한 결과로 PC구조의 구축 아파트에서는 외부 크랙과 누수가 잦을 수 밖에 없다.

 

이처럼 외벽 크랙, 외벽 접합부위 하자가 다수 발생할 가능성이 높은 PC구조 아파트는 타 단지들보다 '재건축 구조안정성'에서 상대적으로 높은 점수를 받을 가능성이 크다. 

일례로 노원구에 위치한 상계주공8단지(준공 1988년)는 재건축 연한 30년을 채우지 않고도 2005년에 안전진단을 통과했고 지난 2020년 신축 아파트로 재탄생했다. 

 

동안구에 있는 PC공법 아파트

안양시 동안구에 있는 PC공법 아파트 목록이다. 범계역 북쪽에 있는 샛별한양 아파트 단지가 안양의 대표적인 PC공법과 RC공법을 혼재해서 지은 아파트며, 호계 럭키 아파트는 2030년 안양시 도시주거환경정비계획에 포함되어 정비계획수립을 앞두고있다. 

 

평촌 신도시에 있는 PC공법 아파트

평촌신도시 내에 속하면서 동시에 PC조 아파트인 샛별한양 아파트. 만일 평촌신도시 재건축 안전진단을 한다면 다른 아파트보다 요건 상 유리한 건 사실인 것 같다. 입지로 보나 전체 세대수로 보나 건축을 하게된다면 평촌의 대장급 메머드 단지가 될 수 있을 듯.

 

2024년이 되면 평촌신도시 조성 시 지어진 모든 아파트들이 30년 재건축 연한에 도래하게된다. 이 시기가 되면 시에서는 1기신도시에 대한 국토부의 방침, 재건축 시 이주 수요 등등을 종합하여 기본계획타당성 검토를 할 예정이다. 올해 정권이 교체되니 새 정권에서 발표하는 신도시 재정비 특별법이 큰 영향을 미치지 않을까 생각된다. 

 

샛별한양 아파트 단지 주민들은 꾸준히 안양시에 노후 아파트에 대한 개선을 요구하고 있다. 작년 11월 2040년 안양도시기본계획(안) 공청회 때 나온 의견에 피드백한 안양시 조치 계획을 발췌해왔다.

 

추가로 윤석열 후보는 1기 신도시 토지 용도 변경과 함께 종,상향을 통해 용적률을 높히고 체계적으로 재정비사업을 추진해 10만가구 이상의 물량을 추가 공급한다는 공약을 내놓았다. 용적률이 높아지면 사업성이 높아지게 되고 그 만큼 재건축 가능성도 커진다.  

다음 번 포스팅으로는 평촌신도시 용적률과 건폐율을 정리해봐야겠다.

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