신도시 용적률 상향 공약 / 용적률과 건폐율 개념 알아보기

오늘은 용적률과 건폐율에 대해서 정리를 해보았다. 대선후보들이 신도시 용적률 상향에 대해서 대선 공약으로 때리고 있고, 스스로 정리도 할 겸, 이 개념이 헷갈리는 분들에게 공유도 해 드릴 겸 간략하고도 쉽게 개념을 정리해본다.
부동산 공부를 하려면 이 두가지는 필수로 알고 있어야 한다. 나도 공부를 시작한 지 얼마 안된 터라 아주 세세히 풀어내는 건 힘들고 '그림'을 통해 쉽게 설명해 보겠다 :)

 

 용적률이란?

먼저 용적률이란 대지면적 대비 건축 연면적의 비율이다.

• 연면적이란 하나의 건축물 각 층의 바닥 면적의 합계

용적률이 높다는 것은 대지면적에 비해서 건축 연면적이 넓다는 것으로 고층 건물이 올라갈 수 있다는 뜻이다.
용적률이 높은 토지는 건물을 더 높이 지을 수 있기 때문에 용적률이 낮은 토지보다 더 가치가 높다고 볼 수 있다.

 

 용적률 계산법

용적률 계산법은 연면적의 합계 / 대지면적 x 100

건물 전체 층의 바닥 면적을 대지면적으로 나눈 비율이다.

* 연면적에 지하주차장 면적과 지상층의 주차장 중 필로티 부분은 제외

 

 

 건폐율이란?

건폐율은 부지에서 건축물 1층의 바닥면적이 차지하는 비율이다. 건폐율이 낮다는 건 대지의 면적에 비해 건물이 차지하는 면적이 적다는 의미고 건폐율이 낮은 아파트는 여유 부지가 많아 더 쾌적하다고 볼 수 있다.

 건폐율 계산법

건폐율 계산법은 건축면적 / 대지면적 X 100

• 건축면적 : 보통 1층의 바닥면적을 뜻함

대지면적이 400평인 땅에 건축면적 100평 건물 1동을 지으면 건폐율은 25%다.

대지면적이 400평인 땅에 건축면적 100평 건물 2동을 지으면 건폐율은 50%다.

 

 재건축 시 유리한 조건은?

재건축은 결국 사업성이다. 입주민들이 스스로 집 부시고 집 짓는게 아니라, 건설사가 달라붙어서 새 집을 지어주는 개념이기 때문이다. 건설사들은 이윤을 창출해야하기 때문에 무조건 사업성을 따진다. 

그리고 이 사업성을 판단하게 되는 중요한 척도가 용적률과 건폐율이고 단순하게 봤을 때 재건축에 유리한 아파트는 용적률과 건폐율이 낮은 아파트다.

 

용적률이 낮은 아파트는 대지면적에 비해서 건물의 연면적이 적은 아파트로, 재건축 시 용적률의 상한선까지 층 수를 올려서 건축할 수 있으므로 건설사 입장에서 돈이 된다 (=사업성이 있다)

용적률 100% 아파트가 재건축이 되어 용적률 200%가 된다면 평수가 동일하다는 가정하에 층수를 두배 높일 수 있다. 그렇게되면 신규 분양받는 사람도 늘어나게 되므로 조합원이 추가로 내야하는 돈이 줄어들 수 있다. 

 

건폐율이 낮다는 것은 건물 면적에 비해 대지가 넓다는 뜻이다. 예를 들어 100평의 땅에 건축면적 30평의 아파트가 있었다면, 재건축 시 50-60평까지 늘릴 수 있다. 아파트 수평증축 리모델링을 하는 경우 이 건폐율을 중요하게 본다. 

 

 

 주거지역 용도 알아보기

용적률과 건폐율을 이해했다면 용도지역도 필수로 알고있어야한다. 왜냐햐면 용적률과 건폐율은 무제한이 아니기 때문이다. 정부는 용도지역에 따라서 용적률과 건폐율을 제한하고 있다. 즉 건물의 높이와 넓이를 제한한다는 의미다.

• 용적률 : 높이를 제한
• 건폐율 : 넓이를 제한

용도지역은 주거/상업/공업/녹지 등으로 구분되고 주거는 다시 전용/일반/준주거로 세분화되어 관리되고 있다.

1종이냐 2종이냐, 전용이냐 일반이냐에 따라 건폐율과 용적률이 다른데 보통 아파트 단지들은 2종 일반이나 3종 일반에 속한다.

 

평촌신도시의 대부분의 아파트들은 제3종일반에 속한다.

제 3종일반의 건폐율 상한선은 50%, 용적률 상한선은 300%이다.

 

지난 번 평촌 PC공법 아파트 포스팅에 사용했던 샛별한양 아파트 용적률을 가져와보았다. 재건축을 할 때 입지가 상당히 좋을 경우 용적률 200% 이하를 매력적인 조건으로 본다는데 샛별 5,6단지 통합 세대의 용적률이 167%로 아주 우수하다.

PC공법으로 지어져 재건축 시 안전진단 구조안정성 점수 획득에서 유리함과 동시에 좋은 입지를 가지고 있는 아파트단지라 향후 재건축 시장에서 유리할 것으로 보인다.

 

 대선후보들의 용적률 상향 공약

• 이재명 대선후보는 3종 일반 주거지역의 재개발, 재건축 용적률을 최대 500%까지 늘리는 규제 완화 공약을 발표했다

윤석열 대선후보 또한 수도권 1기 신도시 5곳의 용적률을 상향조절하고 규제를 완화하겠다고 공약했다. 

용적률이 상향된다면 그만큼 아파트를 높이 지을 수 있어서 조합원들의 부담은 덜해지고 건설사의 수익성은 올라가게 된다. 과연 이 공약이 실천되어 신도시 재건축에 훈풍이 불게 될까?

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